Miet- und Wohnrecht
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Infos
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Mängelanzeige als Voraussetzung für Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht! ...mehr
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Schadensersatzpflicht des Mieters bei Kündigung ohne Angaben von Gründen? ...mehr
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Händeweg von eigenmächtiger Zwangsräumung ...mehr
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Anspruch des Mieters auf Zahlung, wenn er trotz unwirksamer Schönheitsreparaturklausel renoviert hat ...mehr
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Wann muss der Vermieter die Kaution nach Ende des Mietvertrages zurückbezahlen? …mehr
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Darf die gemietete Wohnung beruflich oder gewerblich genutzt werden? … mehr
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Rechtfertigt Abweichung von der Wohnfläche die fristlose Kündigung? mehr...
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Risiko des rechtzeitigen Zugangs der Betriebskostenabrechnung liegt beim Vermieter … mehr
Mängelanzeige als Voraussetzung für Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht!
Die üblichen Formular-Mietverträge, wie auch das Gesetz, sehen vor, dass bei Auftreten eines Mangels dieser Mangel dem Vermieter anzuzeigen ist. Die Praxis zeigt, dass dies von Mietern immer wieder „vergessen“ wird oder Mängel erst als Reaktion auf ein Verhalten des Vermieters (z.B. Kündigung, Mieterhöhung usw.) geltend gemacht wird.
Der BGH hat in einer Entscheidung vom 03.11.2010 die Bedeutung und die Wichtigkeit der Mängelanzeige nochmals verdeutlicht und hervorgehoben.
Zum Sachverhalt:
Die Mieter hatten drei Monatsmieten nacheinander nicht bezahlt. Ihnen wurde deshalb wegen Zahlungsverzuges fristlos gekündigt. Erst im Räumungsrechtsstreit haben sie sich auf einen Schimmelpilzbefall berufen und geltend gemacht, sie seien zur Zurückhaltung der Miete wegen des Schimmelpilzbefalls berechtigt gewesen.
Der BGH weist auf die Gesetzeslage hin, wonach Minderung und Schadensersatz nicht verlangt werden können, wenn der Mangel nicht angezeigt und eine angemessene Abhilfefrist gesetzt wurde.
Die Räumungsklage des Vermieters war also erfolgreich, weil das Gericht annahm, dass die Mieter mit der Bezahlung der rückständigen Monatsmieten im Rückstand waren und sich erst mit der nachträglichen Geltendmachung des Mangels im Räumungsverfahrens nicht mehr geltend machen konnten, dass sie zur Nichtzahlung der Miete berechtigt waren.
Empfehlenswert ist daher sowohl für Vermieter als auch für Mieter, dass die Geltendmachung von Mängeln schriftlich oder unter Zeugen erfolgt. Im Rechtsstreit muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel angezeigt hat und diese Anzeige dem Vermieter zuging.
Zu beachten ist, dass die Mängelanzeige dem Vermieter zugehen muss. Eine Anzeige an einen Hausverwalter/Hausmeister genügt nicht immer, es sei denn, dass dieser ausdrücklich vom Vermieter beauftragt ist, diese Mängelanzeigen entgegenzunehmen und sich darum zu kümmern. Sicherer ist in jedem Fall, den Mangel direkt dem Vermieter nachweisbar anzuzeigen.
Hans-Heinrich Doppler
Rechtsanwalt 
Schadensersatzpflicht des Mieters bei Kündigung ohne Angaben von Gründen?
Problemstellung:
Vermieter, insbesondere Privatvermieter kündigen immer noch sehr häufig ohne Angabe von Gründen oder ohne ausreichende Angabe von Gründen, insbesondere bei einer Eigenbedarfskündigung.
Das Gesetz sieht allerdings vor, dass bei der Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung nur Gründe berücksichtigt werden, welche im Kündigungsschreiben ausreichend begründet sind.
Nach Erhalt einer Kündigung lassen sich Mieter häufig anwaltlich beraten. Dadurch entstehen Kosten. Weist der beauftragte Rechtsanwalt den Vermieter dann darauf hin, dass die Kündigung nicht ausreichend begründet und deshalb formell unwirksam ist, wird dies häufig als Pflichtwidrigkeit des Vermieters angesehen, welche diesen verpflichtet, die dem Mieter entstandenen Anwaltskosten zu bezahlen.
In einer BGH-Entscheidung von Mitte Dezember 2010 hat der Bundesgerichtshof diese Auffassung nicht bestätigt. Im entschiedenen Fall hatten die Vermieter zunächst ohne Angabe von Gründen gekündigt. Nachdem sie darauf hingewiesen worden waren, erfolgte eine zweite, mit Gründen versehene Kündigung. Die in der zweiten Kündigung angegebenen Kündigungsgründe waren wirksam und haben das Mietverhältnis beendet.
Die Mieter verlangten die Rechtsanwaltskosten für die Zurückweisung der ersten Kündigung. Der Bundesgerichtshof sah keine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Ausspruch einer ordentlichen Kündigung deren formelle Voraussetzungen zu beachten. Ein Vermieter mache dem Mieter den Besitz der Mietsache nicht vorwerfbar streitig, wenn ein Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben nicht oder nicht ausreichend dargelegt ist.
Erfolge also eine Kündigung ohne schriftliche Angabe von Gründen, führe dies, wie der BGH wohl voraussetzt, für jeden Mieter erkennbar, sofort zur Unwirksamkeit der Kündigung. Die Angabe von Gründen sei deshalb keine Nebenpflicht des Vermieters, sondern nur eine so genannte Obliegenheit des Vermieters, welche dieser im eigenen Interesse zu beachten habe und welche deshalb keine Schadensersatzpflicht auslöst.
Merke:
Außergerichtliche Anwaltskosten des Mieters sind nur dann als Schadensersatz erstattungsfähig, wenn der Vermieter schuldhaft eine materiell unberechtigte Kündigung erklärt und dem Mieter dadurch die weitere Nutzung des Mietobjektes vorwerfbar streitig macht, zum Beispiel in dem Fall, wenn im Kündigungsschreiben ein lediglich vorgetäuschter Eigenbedarf angegeben ist, der aber tatsächlich nicht besteht.
Hans-Heinrich Doppler, Rechtsanwalt
Händeweg von eigenmächtiger Zwangsräumung
Für Vermieter stellt sich im Zeitalter von Mietnomaden und „unbegrenzter Mobilität“ von Mietern häufig das Problem, dass Mieter „verschwinden“, für längere Zeit nicht in der Wohnung sind und teilweise Monate lang Mietzahlungen ausbleiben.
Der rechtlich zutreffende Weg wäre, das Mietverhältnis zu kündigen, in der Regel wegen Zahlungsverzuges fristlos zu kündigen, die Kündigung im Räumungsrechtsstreit, gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Klage durchzusetzen und danach die Zwangsräumung durchführen zu lassen.
Das Problem dabei ist, dass der Vermieter in der Regel drei bis vier Monate benötigt, um diesen Weg zu gehen und dass dieser Weg für den Vermieter, wenn die Mieter nicht mehr auftauchen oder nicht zahlungsfähig sind, sehr teuer wird, weil er im Ergebnis die Gerichtskosten, Rechtsanwaltskosten, Gerichtsvollzieherkosten und Räumungskosten zunächst einmal bezahlen muss.
Viele Vermieter sehen die Problemlösung darin, dass sie kurzerhand die Wohnung eigenmächtig in Besitz nehmen, ausräumen und ihnen wertlos erscheinendes Inventar wegwerfen. Von einem derartigen Vorgehen kann in der Praxis nur gewarnt werden. Der BGH hat am 14.07.2010 entschieden, dass bei einer derartigen Vorgehensweise sich der Vermieter schadensersatzpflichtig machen kann.
Sachverhalt
Der Mieter war monatelang vermisst. Nach Einwurf einer Kündigung in den Wohnungsbriefkasten räumte die Vermieterin die Wohnung wenige Tage später aus. Der Mieter verlangte Schadensersatz in Höhe von 61.812,65 € (!).
Der BGH stellte zunächst einmal klar, dass die Besitznahme und eigenmächtige Räumung einer Wohnung grundsätzlich eine verbotene Eigenmacht und eine unerlaubte Selbsthilfe darstellt, die den Vermieter, sogar verschuldensunabhängig, zum Schadensersatz verpflichtet.
Darüber hinaus legte der BGH dem Vermieter bei einer derartigen Selbsträumung eine Obhutspflicht auf und auch die Beweislast dafür, welche Gegenstände sich in der Wohnung befanden, in welchem Zustand diese Gegenstände waren und welchen Wert diese Gegenstände hatten. Einem Vermieter kann in einem derartigen Fall nur geraten werden, alle Gegenstände, die er in der Wohnung vorfindet, penibel und genau aufzulisten, deren Zustand festzuhalten und gegebenenfalls den Wert schätzen zu lassen.
Eine Ausnahme könnte wohl dann gelten, wenn ein Mieter unter Mitnahme seines wesentlichen Besitz- und Hausstandes „verschwindet“.
Vermieter müssen sich allerdings nach dieser Entscheidung im Klaren darüber sein, dass sie die Gefahr eines derartigen Vorgehens tragen. In der Praxis kamen in der Vergangenheit und werden auch in Zukunft sicherlich solche Selbsträumungen vorgenommen werden.
Hans-Heinrich Doppler,
Rechtsanwalt
Anspruch des Mieters auf Zahlung, wenn er trotz unwirksamer Schönheitsreparaturklausel renoviert hat. Wenngleich diese Problematik in das Bewusstsein von Vermieter und Mieter gedrungen ist, geschieht es immer noch, dass Mieter zunächst die Renovierungsarbeiten vornehmen und danach bemerken, dass sie dazu wegen einer unwirksamen Klausel im Mietvertrag nicht verpflichtet waren. Zunächst war streitig, ob dem Mieter dann eine Zahlung für die erbrachten Leistungen zusteht.
Dieser Diskussion hat der BGH mit der Entscheidung vom 27.05.2009 ein Ende bereitet. Die Mieter hatten intervallmäßig die Renovierungen durchgeführt. Das Mietverhältnis endete während eines Intervalls. Da Endrenovierung vereinbart war, führten sie auch diese aus. In dem Rechtsstreit haben sie vom Vermieter Ersatz des Aufwandes (9,00 €/m²) verlangt.
Der Bundesgerichtshof hat den Mietern einen Zahlungsanspruch zugesprochen. Da die mietvertragliche Endrenovierungsklausel unwirksam war, ist ein Rechtsgrund für die Leistung der Mieter nicht ersichtlich, so dass der Wert der Leistung an die Mieter gezahlt werden muss.
Dies sind zumindest die Materialkosten. Soweit der Mieter an Bekannte und Verwandte eine Vergütung bezahlt hat, kann diese ebenfalls angesetzt werden. Auch der Ansatz des Mieters selbst an freier Zeit wird mit berücksichtigt.
Obwohl derartige Fallgestaltungen in der Praxis relativ selten sind, ist dies eine interessante Entscheidung zu Gunsten der Mieter.
Die gesamte Problematik und die Klauseln über die Durchführung von Schönheitsreparaturen wird auf längere Sicht wohl dazu führen, dass die Vermieter keine Formularklausel mehr verwenden und eventuell den Aufwand für Schönheitsreparaturen in die Grundmieten einrechnen mit dem wirtschaftlichen Ergebnis, dass die Mieten steigen könnten.
Risiko des rechtzeitigen Zugangs der Betriebskostenabrechnung liegt beim Vermieter
In diesen Wochen werden gehäuft Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2008 erstellt und den Mietern zugestellt.
Die Betriebskostenabrechnung muss formell bestimmte Mindestanforderungen erfüllen, welche, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, regelmäßig folgende Mindestangaben beinhalten:
- Zusammenstellung der Gesamtkosten je Abrechnungsposition,
- Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel/Umlageschlüssel,
- Berechnung des Anteils des Mieters und
- Abzug geleisteter Vorauszahlungen.
Einhaltung der Abrechnungsfrist:
- Sehr genau darauf achten, dass die formellen Grundanforderungen an die Betriebskostenabrechnung erfüllt sind.
- Für einen Nachweis oder eine Bestätigung des Mieters sorgen, dass dieser die Abrechnung erhalten hat (z.B. persönliche Übergabe an den Mieter mit Bestätigung, dass er die Abrechnung erhalten hat oder per „Einschreiben per Rückschein“ oder Einwurf in den Briefkasten des Mieters durch eine dritte Person).
Hans-H. Doppler, Rechtsanwalt
Rechtfertigt Abweichung von der Wohnfläche die fristlose Kündigung?
Nachdem der Bundesgerichtshof bereits in den vergangenen Jahren Mieterrechte dadurch gestärkt hat, dass er bei Abweichungen der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche um mehr als 10 % den Mietern das Recht einräumt, zuviel gezahlte Miete zurückzuverlangen, hat er die Mieterrechte erneut gestärkt.
In einer Entscheidung vom 29. April 2009 entschied der Bundesgerichtshof (Entscheidungsgründe sind noch nicht veröffentlicht), dass die Abweichung der Wohnfläche sogar die fristlose Kündigung rechtfertigt.
Auf den ersten Blick überrascht diese Entscheidung, weil nach der gesetzlichen Definition eine fristlose Kündigung nur dann gerechtfertigt ist, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist (in den ersten fünf Jahren drei Monate) nicht zugemutet werden kann.
Zu dem etwas überraschenden Ergebnis kommt der Bundesgerichtshof dadurch, dass er die Gesetzesformulierung, wonach ein wichtiger Grund für die Kündigung vorliegt, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt ist, als gegeben ansieht. Dadurch sei zwingend vorgegeben, dass bei Abweichung der Wohnfläche und damit der Zurverfügungstellung gelegentlich einer kleineren Wohnfläche als im Mietvertrag angegeben, der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt ist. Da diese gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen, sei die fristlose Kündigung gerechtfertigt.
Ich halte diese Entscheidung in dieser Absolutheit nicht für zutreffend, weil dabei Einzelfallumstände nicht berücksichtigt werden können. Wie ist zum Beispiel zu bewerten, dass der Vermieter eine ihm vom Architekten vorgegebene Wohnfläche in den Mietvertrag einträgt? Dann trifft ihn meines Erachtens weder ein Verschulden noch ist dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ende der Kündigungsfrist nicht unzumutbar, zumal der Mieter die Miete kürzen könnte.
Nachdem die Entscheidungsgründe des BGH vorliegen, zeigen diese, dass der Bundesgerichtshof - im Gegensatz zu meiner Meinung - kein Verschulden des Vermieters fordert. Der BGH stellt allein auf den Gesetzeswortlaut ab und vertritt die Auffassung, dass allein die Erfüllung dieses Gesetzeswortlautes ("Nichtgewährung des Gebrauches der angegebenen Wohnfläche") die fristlose Kündigung, sogar ohne Androhung und Abmahnung, rechtfertigt.
Eine Einschränkung sieht der BGH nur dann, wenn dem Mieter die Abweichung der Wohnfläche von den Angaben im Mietvertrag bekannt war oder grob fahrlässig unbekannt war bzw. der Mieter trotz Kenntnis über die Abweichung der Wohnfläche über einen längeren Zeitraum die Wohnung nutzt.
Für pfiffige Vermieter:
In keinem Fall die Wohnfläche der Wohnung in den Mietvertrag eintragen!
Hans-Heinrich Doppler, Rechtsanwalt
Darf die gemietete Wohnung beruflich oder gewerblich genutzt werden?
In Wohnungsmietverträgen wird häufig der Nutzungszweck dahingehend vereinbart, dass die Räume zu „Wohnzwecken“ vermietet werden. Dennoch nutzen Mieter eine Wohnung häufig auch für freiberufliche, geschäftliche und berufliche Aktivitäten.
Die damit zusammenhängende Rechtsfrage lautet: Ist eine derartige Nutzung möglich und erlaubt?
Bei Überschreitung des Nutzungsrechtes liegt eine Vertragswidrigkeit vor, welche den Vermieter berechtigt, Unterlassung der geschäftlichen und beruflichen Tätigkeit zu verlangen, den Mieter zu mahnen und insbesondere in gravierenden Fällen sogar ohne vorherige Abmahnung das Mietverhältnis zu kündigen.
Der Bundesgerichtshof hatte die umstrittene Frage, ob und in welchem Umfang der Mieter einer Wohnung einer geschäftlichen Tätigkeit nachgehen darf, im September 2009 zu entscheiden. Grundsätzlich liegt eine Überschreitung der zulässigen Wohnnutzung vor, wenn die geschäftliche Tätigkeit des Mieters Außenwirkung entfaltet, zum Beispiel
- er die Wohnung als Geschäftsadresse angibt,
- er in der Wohnung Kunden empfängt oder
- dort Mitarbeiter beschäftigt.
Berufliche Tätigkeiten, die ein Mieter – etwa im häuslichen Arbeitszimmer – ausübt, ohne dass sie nach außen hin in Erscheinung treten, fallen üblicherweise noch unter den Begriff „Wohnnutzung“. Dies gilt zum Beispiel für Lehrer, Schriftsteller, Programmierer oder Maler, welche ihrer Tätigkeit ohne Außenwirkung und ohne Kundenverkehr in der Wohnung nachgehen.
In Grenzfällen entscheiden die Einzelfallumstände. In Zweifelsfragen sollte der Mieter den Kontakt zum Vermieter aufsuchen, Art und Umfang darstellen die sich die Erlaubnis für eine Tätigkeit einholen, so dass das Mietverhältnis selbst nicht belastet wird.
Wann muss der Vermieter die Kaution nach Ende des Mietvertrages zurückbezahlen?
Nach wie vor wird in der Praxis sehr häufig um die Kautionsrückzahlung gestritten. Das Gesetz kennt keine Regelung, wann die Kaution zurückzubezahlen ist.
Falls im Mietvertrag kein Fälligkeitszeitpunkt vereinbart ist, richtet sich die Kautionsrückzahlung nach folgenden Grundsätzen:
Vor Ende des Mietvertrages und vor Rückgabe der gemieteten Sache bzw. Räume kann die Kaution nicht zurückgefordert werden.
Die landläufige Auffassung, dass die letzten Monatsmieten nicht mehr bezahlt werden dürften und gegen die Kaution aufgerechnet werden könnten, ist falsch.
Die Kaution dient der Sicherung des Vermieters gegenüber allen ihm möglicherweise zustehenden Ansprüchen.
Einen festen Rückzahlungszeitpunkt gibt es nicht. Teilweise helfen sich die Gerichte mit Fristen von drei Monaten oder sechs Monaten nach Mietvertragsende. Teilweise wird verlangt, dass der Vermieter, wenn er zum Beispiel wegen des Zustandes der Wohnung Schadensersatzansprüche behauptet, verpflichtet ist, diese schnell geltend zu machen, den Schadensaufwand zu berechnen und gegen die Kaution aufzurechnen. Verstößt der Vermieter gegen diese Pflicht und sind auch keine weiteren Ansprüche, zum Beispiel aus Nebenkostenabrechnungen, zu erwarten, wird damit die Kaution fällig. Das kann schon relativ kurz nach Ende des Mietverhältnisses sein. Insoweit kommt es auf den Einzelfall an.
Zwingende Voraussetzung für die Kautionsrückzahlung ist, dass dem Vermieter voraussichtlich keine Ansprüche mehr zustehen. Musste der Mieter in den vergangenen Jahren immer wieder Nachzahlungen bei den Betriebskosten leisten, kann dies der Rückzahlung der Kaution entgegenstehen. Teilweise wird angenommen, dass der Vermieter verpflichtet ist, vorab und aufgrund von Schätzungsdaten abzurechnen. Das scheint mir zu weit gegriffen.
Falls noch berechtigte Ansprüche des Vermieters im Raum stehen, sollte versucht werden, dass zumindest ein Teil der Kaution unter grober Schätzung der möglichen Ansprüche des Vermieters zurückverlangt wird.